本报告对全国重点城市一二手房价格倒挂现象进行分析，以更好关注这一市场热点问题。房价倒挂现象是指，在城市某一区域、板块或地段中，同品质的新房价格比二手房要更便宜。在此类市场状况下，购房行为发生扭曲，产生了排队抢购新房的操作，同时滋生了“买到就是赚到”的投资投机心理。本报告分析了全国20个重点城市重点区域的房价倒挂现象，并据此剖析房价倒挂现象的原因和危害，最后提出相关的应对策略。
一、房价倒挂现象
(资料图)
1、20城总体情况
本报告定义：房价倒挂差=二手房均价-新房均价。若房价倒挂差＞0，则可以认为该城市存在房价倒挂现象。本报告给出了全国20个重点城市房价倒挂差情况。需要说明的是，本报告选取了各地房价倒挂现象相对明显或可能明显的某一区域，以此衡量和代表所在城市房价倒挂的总体情况。
统计显示，全国20个城市中，有15个城市存在不同程度的房价倒挂现象，说明房价倒挂现象在大城市中略普遍，并非个案。城市排序来看，房价倒挂差最明显的城市为北京，其倒挂差水平达到22395元/平方米。而上海、苏州、杭州等城市的房价倒挂差也比较明显，分别为21581、16265和10045元/平方米。相对来说，广州、深圳、佛山、燕郊和东莞的房价倒挂差为负值，分别为-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。对此类城市的通俗理解是，此类城市没有明显的房价倒挂现象，其新房总体比二手房要昂贵。
2、原因分析
房价倒挂现象的产生，本质是房价定价体系出现了紊乱或不平衡。从原因来说，其和二手房价格过高、新房价格过低等原因是有关系的。我们针对这两种情况进行分析。
第一、二手房价格过高。从实际了解的情况看，产生此类现象的原因有很多，包括：二手房学区资源不错、相关房源位于地铁沿线或优质商圈中、房源属于小户型且总价低、房源买入时间位于历史高位、购房赠送车位和阳台、房源装修投入力度大等。我们此处举沈阳的例子。在此次统计的20个城市中，我们发现沈阳也存在房价倒挂现象，和预期略有差异。根据调研所了解的情况，引起房价倒挂现象的重要原因是，部分二手房的挂牌价明显较高。当前沈阳浑南新区很多二手房都是在过去几年价格高位阶段所购买的，目前房东不愿意过快降价，二手房价格虚高自然也使得房价倒挂现象较为明显。
第二、新房价格过低。出现此类情况，和几个重要原因有关：限价政策下房价被压抑、新房项目从精装计价调整为毛坯计价、精装修降标减配、期房烂尾风险下主动降价、房企以价换量策略推进等。因此从这个角度看，其也不能全部归咎于限价政策，需要结合不同片区进行分析。尤其是在二季度房价走弱的情况下，一些城市新房价格本身有下调的操作，其也会使得房价倒挂现象相对明显。
二、打新行为分析
1、打新行为定义
由于部分城市存在房价倒挂现象，所以在购房领域也出现了比较明显的“打新”操作，也即近期一些大城市的市场热点问题。“打新”一词源于股票市场。在股市中，由于公司首次发行股票一般采取了折价发行的方式，所以此类股票存在极大的利差，投资者认购此类股票往往有较高的、稳定的、无风险的投资收益。在这两年房价倒挂现象中，新房市场出现了“房价洼地”现象，认购新房存在比较明显的“无风险套利”现象，即获利空间大、获利较稳定、获利无风险。因此，一些大城市市区的新房市场中，往往出现了一房难求、排队摇号、万人哄抢、打新“黄牛化”、伪造资格获取房票、代持炒房、假结婚和假离婚等乱象。而这背后，“买到就是赚到”、“摇中新房暴赚2000万”、“中签即躺赚”等负面舆情消息也明显增加。其干扰了市场秩序，也造成了非常恶劣的市场印象。
2、打新获利分析
本报告定义：市区认购一套新房的打新获利=所在城市的房价倒挂差*住宅套均面积。基于此，本报告给出了全国20个重点城市市区打新获利情况。统计显示，上海、北京和苏州的打新获利最高，其分别为309、280和251万元/套。其通俗理解是，在上海、北京和苏州的市区认购新房，每套房可以轻松赚取309、280和251万元，该获利空间相当于在三四线城市可以轻松买一套豪宅了。从这个角度看，认购此类新房的诱惑力非常大，打新的动力也会非常强。
从统计情况看，包括广州、深圳、佛山、燕郊和东莞等城市由于没有明显的房价倒挂现象，所以打新获利空间相对小，打新操作进而也会相对少。但需要说明的是，从实际反馈的情况看，此类城市个别板块和个别新开盘项目也存在打新现象，如此前广州海珠区部分新盘开盘后，也存在赚取差价动机和抢购的操作。当然，由于粤港澳大湾区的存量房规模较大，所以二手房价格上涨受牵制，其客观上使得房价倒挂现象有所弱化。另外，虽然青岛、合肥和重庆等地存在一定的打新获利空间，即2、14和15万元/套，但若考虑到此类城市二手房在降价，所以实际过程中一般不存在打新的套利空间。
三、房价倒挂危害与应对策略
1、房价倒挂的危害性
房价倒挂现象和打新操作造成了很多问题，其违背了房住不炒的总纲，也破坏了房地产市场秩序，影响极差。其也对房地产市场供求两端造成了扭曲，产生了很多负面问题。从需求端来看，购房心态被扭曲，投资投机需求活跃，新房交易秩序受到了明显干扰。此类操作下，合理的改善型住房需求面临入市困难的问题，即违背了“支持刚性和改善型住房需求”的住房政策。而对于此类打新市场进行管控后，一些购房者“如意算盘”也会被打乱，最终也会影响其自身的置业计划。从供给端来看，房价倒挂现象下，营销部门的应对压力明显增加，认筹工作和开盘工作异常困难，也产生了客户投诉等问题。同时，一些房企会产生捂盘惜售的操作，其会干扰所在城市的新盘供应计划，造成房源紧张等问题。此类操作也会加剧房企的资金紧张状况，若对市场走势出现了误判，甚至会产生楼盘滞销、去库存压力变大等经营风险问题。
另外从今年上半年大城市新房交易市场看，房价倒挂现象对市场的研判产生了重大的干扰。一些城市部分区域出现了新房打新现象，给外界感觉是市场非常火爆、房地产没有问题。但与此同时，此类城市郊区市场的新盘表现并不好，去库存异常艰难。而由于打新的现象，所以对市场冷热情况的盘摸和分析造成了干扰。购房者也会产生困惑，即“当前住宅市场究竟是过热还是过冷”。这种困惑也会对政策决策产生误导，影响政策出台的精准性和及时性。
2、倒挂问题的后续演变
我们认为，各地要深入理解房价倒挂的问题及危害性。其本质上是房屋定价和管理的问题，或者可以简单理解为“新房价格管理过严，二手房价格管理缺失”的失衡问题。这就要求后续房价管理方面应有创新和突破，以真正解决好此类问题。同时此类问题也是房地产市场秩序的问题，各类违规操作出现，加剧了此类乱象的出现，也影响了稳房价工作的开展。当前部分城市对于打新操作进行了整顿，包括严查中介机构和违规房企、劝退部分购房者认筹、暂停开盘计划、调整摇号规则和认购规则等，这都是值得肯定的操作，值得其他城市的学习和借鉴。
当然在此类问题解决的过程中，我们认为，房价倒挂的问题也和市场行情走势有关。一方面，各地从房企盈利、优化营商环境的角度出发，预售许可和限价政策略有放松。另一方面，二手房抛售潮背后必然带来房价的自主下调。这两者结合起来，可以认为三季度房价倒挂现象将有所减弱。当然，要真正治标治本，也不能寄希望于短期的变化，而要从供求平衡关系修复、科学定价体系建立、购房秩序引导等角度入手。唯有这样，才能根治此类问题、平衡各方利益，最终促进购房市场的公平有序。
附录：
1、本报告涉及的一二手房相关情况如下。一手房或新房即为新建商品住宅，其价格为2022年5月-2023年5月的网签价格。二手房价格为2023年6月上旬各地二手住宅的挂牌价格，考虑到数据可比性要求，本报告选取了房龄为5年以内的二手住宅，即次新房。
2、20个重点城市具体监测的区域如下：北京（海淀)、上海（徐汇)、广州（荔湾)、深圳（南山)、沈阳（浑南)、大连（中山)、济南（历城)、青岛（崂山)、南京（建邺)、苏州（园区)、杭州（余杭)、合肥（滨湖)、厦门（思明)、长沙（岳麓)、重庆（渝北)、成都（天府)、佛山（南海)、燕郊（燕郊)、东莞（全市)、昆山（全市)。选取的理由为：部分为新房炒作相对严重的区域，部分则为房价倒挂现象反馈较明显的区域，部分为新房交易较为活跃的区域。
3、本报告定义：住房套均面积=2022年5月-2023年5月住房总成交面积/住房总成交套数。不同城市之间该指标会有较大的差异。
4、从各地实际观察看，房价倒挂程度和不同的开盘项目有较大的关系，包括开盘时间、学区情况、装修情况、住宅属性、户型结构、住宅品质、片区新房供应规模等影响因素。建议各地在应用报告结论时要结合具体情况进行。
