今年上半年，广州楼市复苏步伐放缓，持续的调整使得市场格局产生变化。7月7日，合富研究院发布的2023年广州房地产市场半年度总结显示，由于买卖双方处于胶着状态，“推新去化率”呈逐级下降态势。此外，二手房业主放盘的意愿上升，这也倒逼了更多新房项目，尤其是郊区项目，采用更加积极的营销措施应对。

供求低位运行，刚性购买力支撑仍在

今年上半年广州市场供求处于近五年低位。据合富研究院发布的报告显示，今年上半年，广州商品住宅新增供应374万平方米，同比减少8%，这是自2018年以来首次低于400万平方米的水平。而且，上半年广州商品住宅成交448万平方米，月均成交约70万平方米，几乎是处于近15年的“市场底”。

(资料图)

图/合富研究院

从今年上半年广州市场发展来看，共分为两个阶段，4月前，疫情管控解绑以及经济复苏预期带动市场信心回归，尤其是去年10月至12月积压的购买需求较快释放，推动市场成交上行，由80个代表楼盘实时成交反映出市场景气度拉升至最近几年同期高位，较2022年同期上升30%以上。

不过，在4月后宏观经济复苏趋缓，房企资产负债问题未解决等因素使市场入市信心有所动摇，市场修复的进程被打断。在前期积压需求释放后，新入市买家出手较犹豫，市场出现“下行状态”。但是，可以肯定的是，广州刚性购买力对市场的支撑仍然存在。

对此，合富研究院高级分析师吴智杰认为，当前买家对宏观经济的变化更加敏感，尤其是偏刚需买家受到的影响更大。而相当部分房企未看到市场更明确的政策风向，再加上盈利空间已不大，营销力度相对保守。由于买卖双方处于胶着状态，广州市整体“推新去化率”呈逐级下降态势。二季度市场平均新货去化率为21%，较2022年同期的34%有所下降。

值得关注的是，相比往年同期，当前二手房市场对一手房市场景气的影响也更加明显。合富研究院市场监测显示，今年一季度，业主放盘较大比例是为“卖一买一”，二手房市场交易较旺的2月-3月份也带动了一手房置业需求上升。但是，二季度之后，市场交易信心转弱，更多的急需资金周转的卖家选择放盘。业主放盘意愿上升，上半年广州市二手放盘量较去年增长约15%-20%，导致议价空间扩大。

中心区价格企稳回升，郊区让利楼盘增多

广州房地产市场的变化也带来区域成交结构的改变。最明显的特征是由以往“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构变化。

图/合富研究院

据合富研究院分析，中心、近郊、远郊推新去化率虽然均较去年高点降低，但不同区域的起伏波动也有所区别。中心区仍然保持在35%以上的去化水平，一众改善及豪宅项目成绩更显眼，部分去化在60%以上。而近郊非“网红盘”的市场承接力下降，二季度去化效率低于此前三个季度水平；远郊推新去化率在“让利项目”支撑下，维持在20%的水平。

与此同时，二季度以来，中心、近郊、远郊的价格走势也有显著差异。中心区价格回升，前期有所让价项目，清货任务完成后，快速升价。远郊经过长时间调整，库存回落，降价压力减缓，二季度后，价格有企稳趋势。近郊半数项目加大促销动作，特价让利幅度集中4%-6%。

具体来看，在中心区的白云、荔湾部分地段偏冷的项目启动“特价让利出货”，优惠幅度集中3%-5%，促动成交显著改善。二季度后相关项目取消优惠措施。而在近郊，黄埔约4成项目“特价让利”，与年初比较累计降幅5%-10%。而番禺明显让利项目并不多，以市桥西、广州南站个别项目为主。

合富研究院认为，今年上半年，广州市场“阶段性下跌”离不开宏观经济降温以及实体产业获利水平降低的影响，而在新出炉的经济数据中，可以看到经济回温的积极因素正在增加。下半年政策面继续维护市场的趋势也基本确认。

在吴智杰看来，市场下跌是对应目前特定环境下，买卖双方的一种“应急状态”，更加类似于市场长期向好发展过程中的一段波折。值得注意的是，深受库存压力困扰的远郊区域，其库存开始出现回落趋势，在经过较长时间的“底量”盘整后，其成交规模也在今年出现“筑底迹象”。